Insbesondere hinsichtlich der Grundsteuerwertfeststellungen nach dem sogenannten Bundesmodell bestehen verfassungsmäßige Bedenken. Erstmals äußert sich nun der BFH mit Beschlüssen v. 27. Mai 2024, II B 78/23 und 79/23 zur Aussetzung der Vollziehung der Feststellungsbescheide.

In den zu Grunde liegenden Fällen vertraten die Steuerpflichtigen die Auffassung, dass ihre Grundstücke jeweils einen wesentlich niedrigeren gemeinen Wert haben als die von den jeweiligen Finanzämtern festgestellten Grundsteuerwerte.

Der BFH kam zu dem Schluss, dass es die Möglichkeit geben muss einen niedrigeren gemeinen Wert, wie im Feststellungsverfahren gem. §198 BewG, nachzuweisen. Der neue Abschnitt des BewG zur Grundsteuerreform sieht eine entsprechende Regelung nicht vor. Gem. dem BFH bestehen daher ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verwaltungsakte, so dass Aussetzung der Vollziehung (AdV) zu gewähren ist.

So weit, so gut….

Der niedrigere gemeine Wert ist durch ein Wertgutachten nachzuweisen. Im Rahmen des Einspruches braucht das Wertgutachten noch nicht vorgelegt zu werden. Es reicht aus, wenn der niedrigere Wertansatz plausibel dargelegt werden kann.

Allerdings muss, um von der typisierten Regelung abweichen zu können, ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vorliegen. Dieses ist erst gegeben, wenn der Wert lt. Gutachten um mind. 40% niedriger ist als der nach dem Bundesmodell ermittelte Wert. Das wird nur in sehr seltenen Fällen der Fall sein.

Damit eine entsprechende Wertminderung bereits auf den 1. Januar 2022 berücksichtigt werden kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. gegen den Grundsteuerwertbescheid fristgerecht Einspruch eingelegt worden sein.
  2. Vorlage eines Gutachtens über den niedrigeren Wert
  3. Anerkennung des Gutachtens durch den Sachverständigen des Finanzamtes

Wurde der Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 nicht angefochten, kann zur Fehlerbeseitigung, soweit die Wertgrenze des § 222 Abs. 1 BewG (+/- € 15.000,00) überschritten ist, ein Antrag auf Wertfortschreibung gestellt werden. Die Änderung gilt alsdann bei einem niedrigeren Wert ab dem 1. Januar des Jahres, ab dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird, also ab dem Jahr, in dem der Antrag gestellt wird.

Sollten Sie Eigentümer eines dieser seltenen Grundstücke sein, wenden Sie sich gerne an uns, wir helfen Ihnen gern.