Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte neben Makler- und Notarkosten auch mögliche steuerliche Folgen im Blick behalten. Eine entscheidende Rolle spielt dabei die sogenannte Spekulationsfrist gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG).
Die Zehnjahresfrist
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, ist der erzielte Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Erfolgt der Verkauf hingegen erst nach Ablauf dieser Frist, bleibt der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Für die Berechnung der Frist ist beim Erwerb der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten maßgeblich. Für den Verkauf ist hingegen das Datum des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags entscheidend.
Ausnahme bei Eigennutzung
Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein Immobilienverkauf steuerfrei sein. Voraussetzung ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Eine bloße Anmeldung des Wohnsitzes reicht hierfür nicht aus. Entscheidend ist die tatsächliche Eigennutzung. Bei Immobilien, die teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet werden, kann eine anteilige Besteuerung des Veräußerungsgewinns die Folge sein.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie der unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Aufwendungen.
Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen beispielsweise der ursprüngliche Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten sowie die gezahlte Grunderwerbsteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Modernisierungs- und weitere Herstellungskosten berücksichtigt werden.
Seit 2024 gilt für private Veräußerungsgeschäfte eine jährliche Freigrenze von 1.000 Euro. Wird diese überschritten, ist nicht nur der übersteigende Betrag, sondern der gesamte steuerpflichtige Gewinn zu versteuern.
Was gilt bei Verlusten?
Entsteht beim Verkauf einer Immobilie ein Verlust, kann dieser grundsätzlich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften, beispielsweise aus nichtselbstständiger Arbeit oder Vermietung und Verpachtung, ist nicht möglich.
Fazit
Wer den Verkauf einer Immobilie plant, sollte den Verkaufszeitpunkt sorgfältig wählen und mögliche steuerliche Konsequenzen frühzeitig berücksichtigen. Insbesondere wenn das Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist näher rückt, kann es sich lohnen, den Verkauf entsprechend zu planen.
Auch die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung aufgrund von Eigennutzung sollten rechtzeitig geprüft werden. Wer die entsprechenden Nachweise aufbewahrt und sich frühzeitig steuerlich beraten lässt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden und unter Umständen eine erhebliche Steuerbelastung einsparen.