Am 7. Juli 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung bekanntgegeben. Auch wenn der Name des Gesetzes es nicht erkennen lässt, ist darin eine Änderung des Umsatzsteuergesetzes (UStG) bezüglich der Vorsteueraufteilung bei Grundstücken vorgesehen.

Nach dem bisherigen Wortlaut des § 15 Abs. 4 UStG ist die Vorsteuer, die im Zusammenhang mit Umsätzen steht, die den Vorsteuerabzug ausschließen (z.B. umsatzsteuerfreie Vermietungseinkünfte), nicht abziehbar. Die Zuordnung zu diesen Umsätzen erfolgt zunächst durch direkte Zuordnung. Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich, weil die Lieferung oder Leistung zum Teil auf Umsätze entfällt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (z.B. umsatzsteuerpflichtige Vermietung), ist die nicht abziehbare Vorsteuer im Wege einer sachgerechten Schätzung zu ermitteln. Eine Ermittlung des nichtabziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Gesamtumsätzen ist nur zulässig, wenn keine andere, präzisere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist. In § 15 Abs. 4 Satz 4 UStG wird darauf hingewiesen, dass diese Regelungen auch auf Vorsteuerbeträge des § 15 Abs. 1b UStG (Verwendung von Grundstücken durch den Unternehmer) gelten.

In der Rechtsprechung war die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken bereits mehrfach Streitgegenstand (z.B. BFH-Urteile v. 12.3.1992, V R 70/78, v. 7.5.2014 V R 1/10, v. 3.7.2014 V R 2/10). Bereits im Jahressteuergesetz 2024 wurden die Regelungen zur Vorsteueraufteilung nach der Entwicklung der Rechtsprechung klarer gefasst. Jetzt werden diese Regelungen hinsichtlich der Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken noch weiter präzisiert. Damit wird auch den in der Literatur geäußerten Befürchtungen begegnet, dass die Änderungen im JStG 2024 nicht eindeutig genug gewesen sein könnten.

15 Abs. 4 Satz 4 UStG soll durch folgende Sätze ersetz werden:

„Für Grundstücke ist dabei eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorzunehmen, es sei denn, eine andere Methode führt zu einer im Vergleich dazu präziseren wirtschaftlichen Zuordnung.

In den Fällen des Absatzes 1b gelten die Sätze 1 bis 4 entsprechend.“

Dadurch wird bei gemischt genutzten Grundstücken die Aufteilung nach den Nutzflächen im Umsatzsteuergesetz direkt geregelt.

Da in der Regel die Mieten für Gewerbeflächen erheblich höher sind als für Wohnflächen, kann diese Änderung zu erheblich niedrigeren abziehbaren Vorsteuerbeträgen führen.

Es ist jedoch immer noch möglich, einen anderen Aufteilungsmaßstab anzuwenden, wenn dieser zu einem präziseren Ergebnis führt.

Bestehen z.B. erhebliche Abweichungen in der Geschosshöhe kann die Vorsteueraufteilung nach dem umbauten Raum präziser sein. Dieses kann vor allem der Fall sein, bei Gebäuden, in denen sich im Erdgeschoss Laden- oder Gewerbeflächen und in den darüber liegenden Geschossen Wohnungen befinden.

Es bleibt abzuwarten, ob der Referentenentwurf hinsichtlich der Vorsteueraufteilung in unveränderter Form als Gesetz verabschiedet wird.