Die besondere Brisanz bei der Vermietung von Ferienwohnungen besteht darin, dass die erklärten Verluste in der Regel zunächst  ohne weitere Prüfung hinsichtlich der Art und Höhe vorläufig vom Finanzamt anerkannt werden. Erst nach Jahren erfolgt dann eine genaue Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht. Werden die Verluste dann nicht anerkannt, drohen Steuernachzahlungen und Nachzahlungszinsen.

Vermieter von Ferienwohnungen sollen anhand dieses Blogbeitrags in die Lage versetzt werden, selbst einschätzen zu können, wie hoch ihr persönliches Risiko ist, Verluste nicht anerkannt zu bekommen, um ggf. rechtzeitig Änderungen bei ihren Vermietungen vorzunehmen, bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Die Überschusserzielungsabsicht  von Vermietern einer Ferienwohnung ist in zwei Prüfungsstufen zu prüfen. Im ersten Teil werden die steuerlichen Rahmenbedingungen kurz erläutert und die erste Prüfungsstufe vorgestellt, die zwischen der fremd und der zum Teil selbst genutzten Wohnung unterscheidet. Der zweite Teil behandelt die zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung von Ferienwohnungen und die verfahrensrechtlichen Besonderheiten, die dazu führen, dass Verluste rückwirkend nicht mehr anerkannt werden.

  1. Die steuerlichen Rahmenbedingungen

Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens sind nur solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 EStG fallen. Kennzeichnend für diese Einkunftsarten ist, dass die ihnen zugrunde liegenden Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen der Erzielung positiver Einkünfte dienen (BFH 6.11.01, IX R 97/00). Ist also nicht von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen, werden diese Einkünfte nicht bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt und die Tätigkeit dem Bereich „Liebhaberei“ zugeordnet.

Die OFD-Niedersachsen hat  in einer Verfügung die Merkmale bestimmt, anhand derer die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung von fremd und teilweise selbst genutzten Ferienwohnungen festgestellt wird (OFD-Niedersachsen, Verfügung vom 18.06.2010).

Erste Prüfungsstufe

Die ausschließlich fremd und die zum Teil selbst genutzte Ferienwohnung.

a)        Nachweisanforderung

Werden folgende Umstände glaubhaft gemacht, wird davon ausgegangen, dass der Steuerpflichtige (Stpfl.) die Wohnung tatsächlich nicht selbst genutzt hat:

  • Die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung wurde einem fremden Vermittler übertragen und die Selbstnutzung ganzjährig ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpfl. bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung des Stpfl. und diese Wohnung ermöglicht auch die Unterbringung von Gästen.
  • Bei mehreren Ferienwohnungen am selben Ort, von denen nur eine selbst genutzt wird, muss diese von der Größe und Ausstattung her, besonders auf den Stpfl. zugeschnitten sein.
  • Die Ferienwohnung wird in der Saison mit Ausnahme  eines kurzfristigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Durchgängige Vermietung bedeutet mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel.

b)   Kurzfristiger Aufenthalt des Steuerpflichtigen

Bei mehrtägigen Aufenthalten in der Wohnung muss insbesondere in der Saison glaubhaft gemacht werden, dass die Zeit für Reparaturen, Grundreinigung u.ä. genutzt wurde

c)    Erhebliches Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit

Wird ohne dass Vermietungshindernisse vorliegen, die ortübliche Vermietungszeit um 25 % unterschritten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen anhand einer Überschussprognose geprüft werden.

d)   Beurteilungszeitraum

Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer, also über mehrere Veranlagungszeiträume, angelegt sein.

e)   Überschusserzielungsabsicht

Ist nach der ersten Prüfungsstufe eine dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt.

Fortsetzung folgt in einem zweiten Teil.