Bis zum 31. Dezember 1995 erfolgte die Bewertung von Grundbesitz für unterschiedliche Zwecke, wie z.B. die Erbschaft- und Schenkungsteuer, nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964. Dieses führte zu sehr günstigen Grundbesitzwerten und wurde zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Mit Beschluss vom 7. November 2006 hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert, dass alle Vermögensarten künftig nahe am Verkehrswert besteuert werden. Der Verkehrswert ist der Wert, der im Verkaufsfall realisiert werden kann. Der Gemeine Wert gem. § 9 BewG wird i.d.R. den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts entsprechen.

Grundlage für die Bewertung von Grundstücken ist nicht mehr nur das Bewertungsgesetz (BewG), sondern u.a. auch das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV).

Für die Ermittlung der Bedarfswerte bebauter Grundstücke für Zwecke der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer sind drei unterschiedliche Bewertungsverfahren vorgesehen:

  • Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG)
  • Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG)
  • Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 BewG)

Für die Frage, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist, ist die Grundstücksart maßgeblich (§ 181 BewG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- oder Teileigentum erfolgt die Bewertung, sofern Vergleichswerte vorliegen, nach dem Vergleichswertverfahren. Liegen keine Vergleichswerte vor, erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren. Bei gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken erfolgt die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren, sofern eine ortsübliche Miete ermittelbar ist. Ansonsten ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei Mietwohngrundstücken erfolgt die Wertermittlung grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren ist somit ein Auffangverfahren, für den Fall, dass keine Vergleichswerte oder Vergleichsmieten ermittelbar sind.

In sämtlichen Verfahren setzten sich die Bedarfswerte aus den Werten für Gebäude nach dem Vergleichs-, Ertrags-, oder Sachwert (§§ 183, 185 und 190 BewG) und dem Wert des Grund- und Bodens (§ 179 BewG) zusammen. Der Bodenwert gem. § 179 BewG entspricht dem Wert für ein unbebautes Grundstück.

In diesem Beitrag werden die Bewertung des Grund- und Bodens, die in allen Bewertungsverfahren identisch ist, und das Vergleichswertverfahren anhand des Hamburger Immobilienmarktberichtes dargestellt.

Bewertung des Grund- und Bodens

Die Bewertung erfolgt nach folgender Formel:

Bodenrichtwert x Größe des Grundstückes = Wert des unbebauten Grundstückes.

Die Formel klingt einfach, aber die Ermittlung des zutreffenden Bodenrichtwertes ist manchmal schwieriger als gedacht. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, müssen zumindest Lage und Größe des Grundstücks sowie der für die Bewertung maßgebliche Bewertungsstichtag bekannt sein. Nach der Lage des Grundstückes richtet es sich, die Informationen welches Gutachterausschusses heranzuziehen sind und damit auch, wie hoch der Bodenrichtwert ist. In vielen Fällen sind entsprechende Informationen inzwischen online über die Geo-Portale der Länder (BORIS) zu erhalten, so auch in Hamburg. Nicht immer aber sind diese Auskünfte kostenlos. In Niedersachen z.B. kann man für € 5,00 einen Online-Zugang für 15 Minuten erwerben. Alle benötigten Angaben sollten also im Vorwege zusammengestellt werden, 15 Minuten sind schnell vergangen. In vielen Gemeinden kann der Bodenrichtwert aber auch heute nur telefonisch erfragt oder schriftlich angefordert werden.

Je nach Gutachterausschuss können weitere Angaben wichtig sein, um den richtigen Bodenrichtwert zu ermitteln. In Hamburg z.B. kann die Geschossflächenzahl eine wichtige Rolle spielen. In anderen Gemeinden wiederum ist diese Angabe ohne Bedeutung.

Das Vergleichswertverfahren

Die Vergleichswerte werden regelmäßig von den Gutachterausschüssen ermittelt. Hierfür ziehen diese die Informationen zu den Grundstücksverkäufen heran, die sie von den Notaren erhalten und auswerten. Die Auswertungen finden sich alsdann in den Werten und Formeln der Immobilienmarktberichte wieder. Teilweise gibt es für die Wertermittlungsverfahren gesonderte Berichte. In der Regel müssen diese Marktberichte käuflich erworben werden; es gibt aber auch Gutachterausschüsse, die Ihre Immobilienmarktberichte kostenlos zum Download bereitstellen.

In Hamburg ist die Ermittlung der Vergleichswerte im Vergleich zu vielen anderen Gemeinden kompliziert. Ausgehend von einem festen Wert (Bsp. Einfamilienhaus) werden verschiedene Rechengrößen (z.B. der Normbodenrichtwert (NormBRW11), die Gesamtwohnfläche, das Alter des Gebäudes etc.) in die Bewertung einbezogen. Mit diesen individuellen Werten und den vorgegebenen Faktoren des Immobilienmarktberichtes (z.B.: Stellungsfaktor, Wertminderung wegen Alter, Aktualisierungsfaktor, Stadtteilfaktor, Formel für den Standardstufenfaktor etc.) erfolgt in einer vorgeschriebenen Reihenfolge die Anpassung des Ausgangswertes, so dass sich im Ergebnis ein möglichst genauer Wert für das zu bewertende Grundstück ergeben soll.

Im Hamburger Immobilienmarktbericht sind die Grundstücke, die für den Vergleichswert herangezogen wurden, umschrieben. Es ist bei der Bewertung unbedingt darauf zu achten, dass das zu bewertende Grundstück die gleichen Kriterien erfüllt bzw. diesen nahe kommt. Andernfalls wäre der veröffentlichte Vergleichswert nicht anwendbar und die Bewertung müsste mit Hilfe des Sachwertverfahrens erfolgen. Auch die Anzahl der Vergleichsgrundstücke kann wichtig sein. Liegt keine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten vor, ist ebenfalls das Sachwertverfahren anzuwenden.

Gem. dem Immobilienmarktbericht für Hamburg wirken sich beim Vergleichswertverfahren z.B. die Wohnfläche oder die Straßenlage (Frontgrundstück, Pfeifengrundstück, Eckgrundstück) nicht signifikant auf den Vergleichswert aus. Liegen wesentliche wertbeeinflussende Faktoren vor, kann es sinnvoll sein, den niedrigeren Wert des Grundstückes mit Hilfe eines Gutachtens nachzuweisen. § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes durch ein entsprechendes Gutachten zu. Es muss sich um ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken handeln. Ansonsten werden entsprechende Gutachten nicht von der Finanzverwaltung anerkannt. Es sollte genau überlegt werden, ob sich die Einschaltung eines Gutachters lohnt. Die erwartete Steuerersparnis sollte zumindest höher sein, als die Kosten für den Gutachter.

Der Wert des Grundstückes kann gem. § 198 BewG auch durch einen zeitnahen (innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag) niedrigeren Verkaufspreis nachgewiesen werden.

Zum Schluss

Die Vergleichswertmethode aus dem Immobilienmarktbericht der Stadt Hamburg ist eine der komplizierteren Wertermittlungsmethoden in Deutschland. Es gibt schon im Vorwege einiges zu beachten, um die richtige Bewertungsmethode anzuwenden. Andere Immobilienmarktberichte sind einfacher gehalten; aber sind sie auch gerechter? Nützen tut einem die Antwort auf diese Frage aber nichts, denn wo das Grundstück liegt, kann man sich nicht aussuchen.