Fortsetzung des ersten Beitrages über das böse Erwachen bei der einkommensteuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ein Beitrag zur Selbsteinschätzung persönlicher Risiken.
Im ersten Beitrag wurde unter 1. die steuerlichen Rahmenbedingungen und unter 2. die erste Prüfungsstufe dargestellt.
Zweite Prüfungsstufe
Die zweite Prüfungsstufe setzt bei zeitweiser Vermietung und zeitweiser Selbstnutzung ein.
Liegt keine ausschließliche Vermietung vor, ist die Überschusserzielungsabsicht stets zu prüfen
a) Grundlagen der Totalüberschussprognose
Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten (z. B. Reinigungskosten, Anzeigenkosten) entsprechend Rz. 39 des BMF-Schreibens vom 8. Oktober 2004 (BStBl. 2004, S. 933) und die übrigen Aufwendungen entsprechend Rz. 40 aufzuteilen.
b) Zuordnung der Leerstands- und Renovierungszeiten
Eine zeitliche Begrenzung der Selbstnutzung ist nur dann anzunehmen, wenn der Stpfl. mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen hat, der eine Selbstnutzung nur an bestimmten, zu Jahresbeginn genau festgelegten Zeiten (sog. Sperrzeiten) zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt. Geschieht dies nicht, umfasst der zur Werbungskostenkürzung führende Zeitraum nicht nur die Selbstnutzungstage sondern auch die anteiligen Leerstandszeiten.
Auch Aufwendungen, die auf Aufenthaltsdauern des Stpfl. für Renovierungs- und Grundreinigungsarbeiten entfallen sind, werden dann wie die Leerstandszeiten, im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt.
c) Prognosezeitraum
Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre, es sei denn, dass sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt. Der Prognosezeitraum beginnt im Jahr der Herstellung oder Anschaffung der Ferienwohnung.
d) Schätzung der Einnahmen und Werbungskosten
Legt der Stpfl. eine eigene Totalüberschussprognose vor, muss er erläutern, aus welchen objektiven Gründen er davon ausgehen konnte, dass die angesetzten geschätzten Einnahmen und Werbungskosten realistisch waren.
Instandhaltungsaufwendungen, die erfahrungsgemäß mit dem Alter der Ferienwohnung zunehmen, können anhand § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung geschätzt werden.
Die Abschreibungen (AfA) auf die in der Ferienwohnung enthaltenen Einrichtungsgegenstände bemessen sich nach der amtlichen AfA-Tabelle Gastgewerbe.
Die Finanzierungskosten sind ausgehend von den abgeschlossenen Verträgen zu schätzen.
Wertsteigerungen und Veräußerungsgewinne sind in die Totalüberschussprognose nicht mit einzubeziehen.
Verfahrensrechtliche Besonderheiten
Bei Verlusten aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist davon auszugehen, dass das Finanzamt die Verluste lediglich als vorläufig anerkennt, weil die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht abschließend beurteilt werden kann. Rechtsgrundlage für die vorläufige Anerkennung der Veräußerungsverluste ist § 165 AO. Der Stpfl. muss damit rechnen, dass nachträglich der erklärte und zunächst anerkannte Verlust der Höhe nach überprüft und reduziert wird. Für diesen Fall sind alle Belege aufzubewahren, da sonst allein aus Beweisgründen Rechtsnachteile entstehen.
Geht man davon aus, dass bei vollständiger Fremdfinanzierung auf 30 Jahre gesehen kein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann, sollte man zur Vermeidung drohender Steuernachteile auf jeden Fall die Selbstnutzung ausschließen.
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