Beim Kauf einer Immobilie sollte im Kaufvertrag mehr als nur der Kaufpreis für das Gesamtobjekt aufgeführt werden. Durch richtige Gestaltung des Kaufvertrages und Aufzählung aller erworbenen Wirtschaftsgüter kann ein Streit mit dem Finanzamt nicht verhindert werden, stellt den Erwerber aber in eine erheblich bessere Position. Zusätzlich können durch genaue Aufteilungen des Kaufpreises auf sämtliche Wirtschaftsgüter Kosten beim Steuerberater und auch Steuern gespart werden.

Wer heute eine Immobilie kauft, achtet auf vielerlei Dinge im Kaufvertrag:

  • Sind die Grundbuchauszüge in Ordnung?
  • Ist das Objekt genau beschrieben?
  • Sind eventuelle Mängel aufgezählt?
  • Sind Fertigstellungszeitpunkt und / oder Vertragsstrafen geregelt?
  • und, und, und?

Neben all diesen wichtigen Dingen eines Kaufvertrages für eine Immobilie sollte aber auch ein besonderes Augenmerk darauf gelegt werden, welche Wirtschaftsgüter im Einzelnen zu welchem Preis erworben werden. Wird eine Bestandsimmobilie ggf. mit Küche, Einbauschränken und Pool erworben, so ist zu empfehlen, im Kaufvertrag für die Immobilie jedem dieser Wirtschaftsgüter einen besonderen Preis zuzuordnen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass bei einer Anschaffung einer Bestandsimmobilie mindestens zwei Wirtschaftsgüter, nämlich Gebäude und Grund und Boden, erworben werden. Auch hier empfiehlt sich, eine Aufteilung des Kaufpreises bereits im Kaufvertrag vorzunehmen.

Die Grunderwerbsteuer wird ausschließlich auf den Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden sowie das Gebäude erhoben, so dass hier bei hochwertigen Einbaumöbeln oder ähnlichen bereits erste Steuerersparnisse erzielt werden können. Bei einer späteren Vermietung werden die Anschaffungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht, so dass eine Aufteilung im Kaufvertrag für den Steuerberater bei der Ausfertigung der Einkommensteuererklärung einfacher (und damit kostengünstiger für Sie) ist und das Finanzamt die im Kaufvertrag angegebenen Werte grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen hat.

Dabei ist zu beachten, dass die Zuordnung der einzelnen Werte zu den einzelnen Wirtschaftsgütern die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise nicht verfehlen darf und die Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich haltbar sein sollte. So empfiehlt es sich die Kaufpreisaufteilung wie folgt vorzunehmen:

  • Wertermittlung für zusätzlich erworbene Wirtschaftsgüter (Küche, Einbauschränke, Pool, etc.) z.B. mit den Wiederbeschaffungskosten. Dieser Wert wird vom Gesamtkaufpreis für das Objekt abgezogen.
  • Für den Grund und Boden kann der Bodenrichtwert als Wertmaßstab angesetzt werden.
  • Für das Gebäude kann der Wert nach Immobilienwertverordnung ermittelt werden. Hier sind auch andere allgemein anerkannte Bewertungsmethoden zulässig.
  • Der Wert für den Grund und Boden sowie für das Gebäude werden in ein Verhältnis gesetzt.
  • Dieses Verhältnis ist auf den verbleibenden Kaufpreis (Gesamtkaufpreis abzüglich Werte der anderen Wirtschaftsgüter) anzuwenden.

Fehlt eine Aufteilung im Kaufvertrag, werden die neben dem Grund und Boden und Gebäude angeschafften Wirtschaftsgüter in der Regel überhaupt nicht berücksichtigt und auch noch der Grunderwerbsteuer unterworfen. Weiterhin erfolgt die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude über die neue Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung. Diese Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist nach dem BFH-Urteil vom 21. Juni 2020 überarbeitet worden und bietet mittlerweile einen nicht unerheblichen Gestaltungsspielraum. Ob dies jedoch zu den gewünschten Ergebnissen führt, wäre vor Kauf einer Immobilie gesondert zu prüfen.

Ist ein Kaufvertrag individuell gestaltbar, so empfehlen wir Ihnen, die Aufteilung des gesamten Kaufpreises auf sämtliche angeschafften Wirtschaftsgüter so detailliert wie möglich vorzunehmen.

Gerne stehen wir Ihnen für eine Beratung in diesem Zusammenhang zur Verfügung.