Mit Bundesratsbeschluss vom 28.06.2019 hat der deutsche Bundesrat den Weg frei gemacht für die steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus. Die Neuregelungen der Sonderabschreibung finden sich in § 7b EStG und soll die Schaffung neuer Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment fördern.

Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu 5% über einen Gesamtzeitraum von 4 Jahren zusätzlich zur jährlichen Abschreibung von 2 %. Die Bemessungsgrundlage der 5%igen Sonderabschreibung ist allerdings auf 2.000,00 Euro je qm begrenzt.

Die letztmalige Inanspruchnahme ist im Jahr 2026 möglich. Um somit in den vollen Genuss der Sonderabschreibung zu kommen muss die Fertigstellung des Bauvorhabens in 2023 abgeschlossen sein.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist an enge Voraussetzungen geknüpft u.a.:

  • Schaffung neuen Wohnraums aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags
  • Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000,00 Euro pro qm nicht übersteigen
  • Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen
  • Beachtung der beihilferechtlichen Vorschriften der De-minimis-Verordnung

Besonderen Charme entwickelt die Sonderabschreibung, neben Liquiditätsvorteilen, bei einer steuerfreien Veräußerung aus dem Privatvermögen nach 10 Jahren, da dann bereits zusätzlich 20% AfA geltend gemacht werden konnten, der daraus resultierende höhere Veräußerungsgewinn aber nicht steuerbar ist und somit der Veräußerungsgewinn ohne steuerliche Abzüge bei Ihnen verbleibt.

Neben diesen Vorteilen ist ein besonderes Augenmerk auf das Risiko, einen der im Gesetz kodifizierten schädlichen Vorgänge auszulösen, zu richten. Hierzu zählt u.a. die nicht mehr entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Ein solch schädlicher Vorgang löst ein rückwirkendes Ereignis aus und hat zur Folge, dass die Sonderabschreibung für alle Jahre rückgängig gemacht wird, ggf. zzgl. Zinsen auf Steuernachzahlung. Weiter ist im Fall der Anschaffung zu beachten, dass eine „neue“ Wohnung nur vorliegt, wenn die rechtswirksame Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt ist.

Fazit:

Insbesondere die Deckelung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten auf 3.000,00 Euro/qm dürfte gerade in Ballungsgebieten eine Inanspruchnahme schwierig gestalten. Sofern o.g. Voraussetzungen allerdings erfüllt werden können und eine Anschaffung oder Herstellung geplant ist, sollte der Vorgang vorausschauend förderfähig abgewickelt werden. Aufgrund der engen Voraussetzungen ist eine sorgfältige Planung eines solchen Projekts unerlässlich.