Seit dem 01.010.2007 werden Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien in Spanien besteuert. Eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es dabei nicht. Die Regelung ist auch für Deutsche mit Privatimmobilien in Spanien von Bedeutung.

Der Steuersatz für Personen, die nicht in Spanien ansässig sind, beträgt 21%. Für in Spanien Ansässige beträgt der Steuersatz mindestens 27%. Steuerbefreit sind Veräußerungen für in Spanien Ansässige unter folgenden Voraussetzungen

  • Der Verkäufer ist mindestens 65 Jahre alt.
  • Er ist pflegebedürftig und erfüllt entsprechende gesetzliche Anforderungen
  • Er reinvestiert den Veräußerungspreis innerhalb von 2 Jahren in eine neue selbst genutzte Wohnimmobilie

Die Besteuerung ist wie folgt zu berechnen. Beispiel:

     €
Kaufpreis 100.000
Nebenkosten Belege sind vorzulegen 15.000
Bauliche Verbesserungen Belege sind vorzulegen
ggf. ist der Wert  aufgrund Inflationsanpassung zu erhöhen		 20.000
Basis 135.000
Veräußerungspreis 200.000
Freibeträge wenn vor dem  31.12.1994 erworben  0
Veräußerungsgewinn 65.000
Einkommensteuer 21% 13.650
Einbehalt bei Kauf 3% 6.000
Zahllast 7.650

Die Berechnung zeigt, dass es wichtig ist, Rechnungen und Belege zum Kauf und zu Renovierungs- und Umbaumaßnahmen aufzubewahren.

Wichtig ist auch, dass alle Ausländer eine Ausländersteuernummer (NIE/NEF) für den Erwerb, den Verkauf, die Schenkung und Hypothekenaufnahme benötigen. Ohne diese darf der Notar zwar die Umschreibung protokollieren. Eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt ohne die Nummer aber nicht.

Die Veräußerung einer spanischen Immobilie ist nach dem momentan geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwar steuerbefreit. Der Veräußerungsgewinn ist aber dennoch in der deutschen Einkommensteuererklärung eines in Deutschland Ansässigen aufgrund des Progressionsvorbehaltes anzugeben. Im inzwischen ausgehandelten, aber bisher nicht ratifizierten DBA, wird ein entsprechender Veräußerungsgewinn auch in Deutschland steuerpflichtig sein. Die Steuer- oder Erklärungspflicht in Deutschland besteht allerdings nur dann, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nach deutschem Steuerrecht noch nicht abgelaufen ist.

Termin: Für diejenigen Deutsche, die möglicherweise nicht alle steuerlichen Pflichten in Spanien in Bezug auf Einkommen- oder Körperschaftsteuer erfüllt haben, ergibt sich nunmehr eine steuerlich sehr verträgliche Nacherklärungsmöglichkeit. Bis zum 31.11.2012 können bisher nicht erklärte Einkünfte nachgemeldet werden.