Viele Erwerber einer Immobilie kennen die lästige Diskussion mit dem Finanzamt über sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Nach dem Einkommensteuergesetz sind Instandhaltungsmaßnahmen, welche innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung erfolgen, fiktiv als zusätzliche Herstellungskosten zu behandeln, sobald die Summe dieser Aufwendungen 15% der tatsächlichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dies ist meist ärgerlich, da diese nur über die normale Abschreibung (in der Regel 2 % pro Jahr) steuerlich geltend gemacht werden können. Die steuermindernde Wirkung der Instandhaltungsaufwendungen ist somit erst nach 50 Jahren voll ausgeschöpft.
Durch richtiges Timing der Instandhaltungsaufwendungen lässt sich dieser Punkt jedoch ganz legal und zulässig umgehen. Wie der BFH mit seinem Beschluss vom 28. April 2020 (Aktenzeischen IX B 121/19) bekräftigt hat, bezieht sich diese Regelung ausschließlich auf Instandhaltungsmaßnahmen, welche innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr) des Gebäudes anfallen. Die Gestaltungsmaßnahme ist daher, dass alle notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen des Gebäudes vor dem Übergang der Nutzen und Lasten getätigt werden.
Aus diesem Grunde kann es sich lohnen, vor der Anschaffung eines neuen Objektes mit dem bisherigen Eigentümer zu vereinbaren, dass vor Übergang von Nutzen und Lasten Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden dürfen, welche im Jahr der Durchführung bei Vermietungsobjekten als vorweggenommene Werbungskosten in vollem Umfang steuerlich berücksichtigt werden. Wie dies rechtssicher gestaltet werden kann, sollte mit einem Anwalt besprochen werden. Um etwaige Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden und die Rechtsunsicherheit auf ein Minimum zu reduzieren, ist es ratsam, die Instandhaltungsmaßnahmen nicht nur vor den Übergang der Nutzen und Lasten, sondern auch vor die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zu legen.
Wir empfehlen daher, einen Immobilienkauf stets frühzeitig zu planen und diesen erst nach Abwägung der rechtlichen und steuerlichen Risiken zu finalisieren. Hierbei stehen wir als steuerlicher Berater gerne zur Verfügung.
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